Wat is een woning waard? Wat de gek ervoor geeft!
Geplaatst op: 04-02-2022, 15:03:24
De huizenprijzen blijven maar stijgen. Als we kijken naar de cijfers van het NVM over bestaande woningen in Nederland in het vierde kwartaal van 2021 dan zien we dat de gemiddelde verkoopprijs €438.000 is.
De komende tijd zullen de huizenprijzen naar verwachting nog verder oplopen. We zitten in een verkopersmarkt, waarin het aantal te koop staande woningen laag is en de vraag naar een koopwoning hoog.
Iedereen een aankoopmakelaar
Wie een koopwoning wil kopen, moet heel wat in zijn mars hebben om het voor elkaar te krijgen. Makelaars profiteren hiervan en “verplichten” zoekende kopers een aankopende makelaar in de hand te nemen. Gelukkig ben ik niet zo slim, maar als iedereen een aankopende makelaar in de hand neemt is dat toch hetzelfde als wanneer niemand dat doet!
Ik zie dan ook de toegevoegde waarde niet - of het moeten de extra verdiensten zijn voor een (aankopende) makelaar. Ik ben benieuwd naar uw mening.
Wat zegt een vraagprijs?
Hieronder enkele voorbeelden van mijn klanten die een huis probeerden te kopen:
|
Maassluis |
|
|
Woning te koop voor |
€340.000 |
|
Verkocht voor |
€400.000 |
|
Er moet nog voor minimaal €150.000 worden verbouwd |
|
|
Boskoop |
|
|
Woning te koop voor |
€550.000 |
|
Verkocht voor |
€620.000 |
|
|
|
|
Woning te koop voor |
€395.000 |
|
Verkocht voor |
€455.000 |
|
Rijp |
|
|
Woning te koop voor |
€935.000 |
|
Verkocht voor |
€1.200.000 |
|
Laren |
|
|
Woning te koop voor |
€850.000 |
|
Verkocht voor |
€950.000 |
Utrecht
Volgens mijn klanten die in Utrecht een woning zoeken, was bieden boven de vraagprijs standaard rond de €100.000. Dat is nu al €150.000 geworden!
|
Uitgaande van Utrecht is dus momenteel het volgende van toepassing: |
|
|
Vraagprijs te koop staande woning |
€600.000 |
|
Verkocht voor |
€750.000 |
In bovenstaand (praktijk)voorbeeld wordt een woning te koop gezet voor €600.000 . Dit verkoopbedrag is op advies van de verkopende makelaar. Uiteindelijk wordt de woning verkocht voor €750.000. Deze €750.000 wordt geboden door de kopers op advies van hun aankopende makelaar.
Waarom?
Even een paar vragen aan u als lezer (die u waarschijnlijk ook niet kan beantwoorden) in deze situatie die regelmatig voorkomt:
- Stel, deze aankopende makelaar had €670.000 geboden. Hadden de kopers de woning dan ook gehad?
- Waar is de bieding van €750.000 (advies aankopende makelaar) op gebaseerd?
Ik heb de afgelopen maanden diverse makelaars gesproken en geen enkele kan mij een heel goed antwoord geven op mijn vragen. De meesten zeggen dat de woning expres lager in de markt wordt gezet om zo meer kopers te krijgen.
Ik vind dit uiterst merkwaardig: als er bijvoorbeeld vijftig geïnteresseerden zijn, mogen alleen de eerste 25 de woning bezichtigen en een bod uitbrengen.
Veel makelaars laten niet alle geïnteresseerden de woning bezichtigen daar dat te veel tijd gaat kosten (en tijd kost geld). Om dit te voorkomen is juist (volgens mij) de beste optie om de vraagprijs hoger te nemen zodat het aantal geïnteresseerden beperkt blijft. Je hoeft dan in ieder geval niemand teleur te stellen.
Hoe?
Ik begrijp ook niet hoe een aankopende makelaar aan zijn adviesbod komt. In dit voorbeeld wordt geadviseerd om een bod uit te brengen dat €150.000 hoger is dan de vraagprijs. Heeft de aankopende makelaar toevallig contact gehad met de verkopende makelaar?
Een aankopende makelaar heeft maar één doel, en dat is de woning kopen. Daarom ook mijn vraag: is €150.000 overbieden niet te veel?
In gesprek met mijn klanten krijg ik meestal het volgende te horen:
- Zij moeten een aankopende makelaar in de hand nemen (anders geen kans)
- Flink boven de vraagprijs bieden is de enige optie om de woning te kunnen kopen
- Duizenden euro’s betalen aan een aankopende makelaar (minimaal €4.000)
Ik ben zeer benieuwd naar uw mening. Ik kan (uitgaande van het Utrechtse voorbeeld) niet begrijpen dat er een dergelijk groot verschil zit tussen vraagprijs en verkoopprijs. Waarom wordt de vraagprijs niet hoger gezet (door verkopende makelaar) of de verkoopprijs niet lager (door biedende aankoopmakelaar)?
Alvast weer bedankt voor uw reactie!
Werkwijze makelaars
Laat ik afsluiten met een laatste voorbeeld, van een klant die haar woning in Amsterdam wil verkopen. De taxatiewaarde is €340.000 (was nodig voor een overbruggingshypotheek).
De klant laat vier makelaars komen en alle vier willen de woning verkopen voor 1,5% van de verkoopprijs exclusief overige kosten (zoals voor Funda) van €1.000. Er was één makelaar die ook nog een ander voorstel had van 1,2% aan courtage, maar boven de €350.000 moest de klant nog 10% extra betalen over het verschil tussen de verkoopprijs en deze €350.000.
Om het nog leuker te maken: er was ook een makelaar bij die al een koper voor de woning had, voor een verkoopprijs van €340.000. Mijn klant moest dan nog wel de volledige courtage betalen.
Bron: column van 4 februari 2022 van Jos Koets op www.iex.nl